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　　日前闭幕的中央经济工作会议提出了明年经济工作的六大任务，其中各界关注的住房问题被放在第五大任务“着力做好保障和改善民生工作”之中。会议强调，要努力解决好住房问题，探索适合国情、符合发展阶段性特征的住房模式，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。专家认为，这一表述并未明确提及“调控房价”，而是更多从增加保障房与住宅用地供给着手，体现出中央对于房价问题思路的转变。

　　与此同时，中国指数研究院的研究报告对2014年的楼市充满畅想，这似乎预示着，在即将到来的新一年里，一线城市楼市仍将很火。

　　提法变化

　　近年首次未谈“调控房价”

　　房价始终是老百姓最关心的经济问题之一。

　　12月18日，国家统计局公布的2013年11月的统计数据显示，70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)11月价格，环比、同比下降的城市仅有温州1个，大多数城市房价仍然处于上涨状态。

　　尽管房价上涨的状况没有太大改变，但有关于楼市调控的定调却悄然发生了转变。梳理近年来中央经济工作会议内容发现，自2008年开始，中央经济工作会议均涉及商品房内容，其中2011年中央经济工作会议提出“坚持调控不动摇，促使房价合理回归”，2012年提出“继续坚持房地产调控政策不动摇”。而今年相关提法并未明确表示要“调控”房地产市场，只是强调需要“解决好住房问题”。

　　“过去几年，房地产调控虽然有诸多成效，但因为屡调屡涨的结果，也受到诟病，”中房协副会长朱中一认为，“不谈调控房价是一种进步。”他表示，商品房价格过快上涨的原因是综合性的，但调控指标过于落在房价上，调控政策过于侧重行政手段，实际操作过于一刀切，显然已不符合实际。

　　未来趋势

　　“双轨制”解决城镇化问题

　　目前来看，新一届中央领导集体解决住房问题的思路，是“商品房归市场，保障房归政府”的双轨制调控。

　　按计划，“十二五”期间我国将开工建设3600万套保障房，前三年已经完成了目标任务的2/3。

　　与此同时，与中央经济工作会议同期举行的中央城镇化工作会议，也被外界普遍联系到一起来解读。在推进的城镇化六大主要任务，提高城镇建设用地利用效率，减少工业用地适当增加生活用地，有序推进农村转移人口市民化，深入实施城镇棚户区改造等提法也都与中央经济工作会议的主要任务有着重要关联。

　　“新型城镇化规划出台，城乡二元结构势必会逐渐破除，在这个过程中，农民转化为市民势在必然，”同策咨询研究部总监认为，一方面各地住房保障计划如切实做到，可以解决低收入群体在积极稳妥推进土地管理制度改革与新型城镇化过程中的居住问题；另一方面，既要充分发挥房地产在宏观经济触底阶段的拉动经济增长作用，但也不能因为在此市场背景下商品住宅市场价格过快上涨而导致城镇化门槛再度提高，“现阶段仍然坚持调控，其实是在为积极稳妥推进土地管理制度改革与新型城镇化做铺垫。”

　　关系处理

　　调控仍在，手段更市场化

　　“尽管本次会议淡化了房价的调控，但调控的基调依然存在。”同策咨询研究部总监张宏伟说。

　　中央经济工作会议指出，特大城市要注重调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率。张宏伟认为，从会议精神来看，无论是通过调整供地结构、提高住宅用地比例，还是通过提高土地容积率，仍然是通过增加供应的方式尽可能缓解特大城市的市场供求关系，调控市场化的特征比较明显。而针对不同城市，未来也不会沿用过去中央统一调控号令，而是更强调地方政府调控的自主性。

　　值得注意的是，尽管从方向上更重视通过市场机制来调控楼市，但一方面原有的行政调控手段的退出需要时间；另一方面在市场机制尚未完善的情况下，过渡期一些行政调控手段不会也不能立刻取消。中国房地产学会副会长陈国强表示，不过多地不提房价调控，不等于不进行房地产调控，只是更强调政府在保障房方面应该承担更多的责任。

　　“对于如何把握政府在楼市调控中角色的问题，党的十八大提出处理好政府和市场的关系，一方面是更加重视市场的作用减少行政干预，另一方面也还是要用好政府这只手。”上述业内人士表示。

　　　总体预测

　　　一线城市或量价齐涨

　　21日，北京的房地产界分外热闹，开发商和地产专业机构纷纷召开论坛，预测新一年楼市走势。

　　中国指数研究院副院长黄瑜说，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，在宏观经济和货币信贷平稳增长、房地产调控政策整体平稳的背景下，2014年全国房地产市场将呈现“销售量价继续增长但增速放慢，投资新开工增长平稳”的特点。黄瑜的话说得很委婉，但也隐约透出对一线城市楼市量价齐涨的预期。

　　临近岁末，回顾2013年中国楼市，不但量价齐涨，而且还创下新高。“百城价格指数环比连续18个月上涨，今年以来累计上涨10.74%，同比连续12个月上涨，涨幅扩大至10.98%，十大城市涨幅明显高于百城平均水平，北京、广州、深圳尤为突出，”黄瑜指出，今年百城价格指数持续上涨，重点城市供需两旺创近四年新高，全国销售创纪录，投资开工上行。她指出，从各方面数据来看，2014年全国楼市可能强势不改。

　　具体来看，黄瑜预计，从成交方面来看，2014年新增贷款和社会融资额增长继续推动商品房需求增长，但货币政策保持稳健、信贷扩张放慢和高基数导致增速放缓，预计2014年全国商品房销售面积同比增长5.5%-7.8%，增幅明显低于2013年，并且市场惯性使得明年上半年同比增速相对较高，同比增长7.9%，下半年总量高但同比增速放缓至6.1%。

　　供应方面，土地成交回暖推动新开工面积继续增长，但在多数城市潜在供应充足、销售增长趋缓、货币政策稳健的背景下，全国新开工和投资增速放缓，预计明年全国新开工面积同比增长6.0%-8.0%，房地产开发投资额同比增长15.0%-17.5%。

　　价格方面，供应加大及信贷投放趋缓，减缓房价上涨势头，预计全国商品房销售均价同比上涨7.0%-7.6%，但热点城市受供求矛盾突出和高地价推动，房价上行压力依然较大。

　　对于房地产市场来说，2014年或许有一点更值得期待，那就是市场的分化。据中指院分析，2014年不同城市量价走势和政策分化将进一步加剧，一线城市和热点二线城市供不应求压力将持续，房价上涨压力依然突出，政策有加码的可能性。

　　与此同时，“多数二线城市供需均衡价格平稳；大多数三四线城市供应充足，部分城市需警惕供应过剩和价格下行风险，少数城市或将继续松绑政策鼓励需求。”黄瑜说。

　　　严重分化

　　　一二线城市或酝酿更大涨幅

　　11月份全国70个大中城市房价环比涨幅有所收窄，但同比上涨的城市仍有69个。从全国楼市看，市场已经严重分化、冷热不均，即一、二线城市持续快速上涨，三、四线城市平稳甚至冷清。

　　“楼市分化是今年市场的显著特征。”中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，在目前的经济发展及公共资源分布不均衡的情况下，一、二线城市房价易涨难跌、涨幅惊人，“整体市场已经出现了明显的四不均：需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨幅不均衡。”

　　据中原地产监测，2012年一线城市平均供求比为1.14，二线城市为1.21，三、四线城市更高，达到1.39；而截至今年11月份，一线城市平均供求比降为0.87，出现供不应求情况，二线城市及三、四线城市则显得颇为稳健，供求比与2012年持平。

　　一、二线城市涨幅明显超过三、四线城市，除受供求紧张影响，还受到土地供应的影响。

　　“2011年限购后的一两年，一线城市减少了土地供应，且因为三、四线库存高，消化速度慢，房企逐渐回归一、二线城市，房企扎堆抢地提高了市场价格预期。房价的上涨又推动了需求恐慌入市，造成了房价加速上涨的恶性循环。”张大伟说。

　　因此，尽管调控收紧确实使一线城市房价在10月、11月涨幅放缓，但由于供求矛盾没有得到根本缓解，导致涨幅放缓的步伐相对缓慢。

　　而且，随着12月2日乌鲁木齐加入调控升级行列，10月新建商品住宅价格指数同比涨幅排名全国前20位的城市中，已有17个城市出台楼市新规以稳定市场。

　　11月，新建住宅价格上涨同比达到或超过10%的城市仍达到了26个，这26个城市完成年度调控任务已经基本无望。

　　“虽然地方调控收紧政策一定程度上抑制了房价加速上涨，但从成交量看，整体市场依然非常火热，一、二线城市日光盘迭出。部分城市用限价等举措短期抑制了市场上涨，从统计数据上看，可能在年底得到降温的假象。但这很可能在明年酝酿更大涨幅。”张大伟说。

　　与一、二线城市不同，今年以来市场表现疲软的三、四线城市如温州、徐州、芜湖等地，纷纷通过放松限购措施来缓解当地的高库存压力。

　　“可见，地方政府的调控自主权在增强，房价快速上涨的城市进行了调控升级，而供应充足、成交低迷的城市则采取适度的放松微调。”张大伟说。