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卖家违约,为何买家无法得到赔偿
2015年05月07日 来源: 钱江晚报

  签订了《购房意向合同》,买家也依约支付了10万元意向金,不料卖家临时违约停止出售房产。之后,买家要求双倍返还已支付的意向金,想不到因为中介公司未能将这笔意向金转入卖家账户,这一要求被法院驳回。

  律师建议:购买二手房意向金最好直接转入卖家账户,即便卖家违约,买家可凭借“双倍返还定金”法则维护自身权益。

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  案例:卖家未收到定金,违约无需双倍返还定金

  去年年中,在杭州一家大型中介公司的推荐下,王强(化名)看中了位于良渚街道的一套次新房,房子总建筑面积在150平方米左右,总房价为250万元人民币。

  买卖双方于2014年7月18日签订了一份《购房意向合同》。合同为中介公司提供的格式文本,部分内容为格式条款,另外根据房屋的情况以及双方当事人的意见,合同部分内容另作调整。

  合同约定,王强购买该套房屋应支付首付款130万元,首付款需在2014年11月18日前支付,双方代理服务费共计5000元也由买家王强承担。为表示购买诚意,买家王强支付意向金10万元,若卖家签署《购房意向合同》并接受买家王强的购买条件,意向金则直接转为定金。若买家王强不依约履行合同,无权要求返还定金,假若卖家违约,则需双倍返还定金。

  见买家如此有诚意,卖家为展现自己出售房屋的意愿,将房屋权证证明,即房屋“三证”(房屋所有权证、国有土地使用证、契证),在双方签订《购房意向合同》当日交于中介公司保管。同时保证出售的这套房屋无权属争议,不存在限制、禁止转让的情形,无优先购买权存在等二手房出售中常见问题。

  按照约定,《购房意向合同》签订后120天内,买卖双方需前往中介公司处签订正式的《杭州市房屋转让合同》。正式合同签订后若出现单方违约,违约方则要按房屋转让总价的10%支付违约金给对方。

  随后,王强将10万元意向金作为购房定金转账到中介公司指定账户,由中介公司负责将定金交纳给卖家。但意向合同签订后的一个月内,王强多次催促卖家签订正式转让合同,一直未有回音。

  后来王强得知,7月19日,卖家已经告知居间人(中介公司),拒绝接受这笔10万元的定金,这套房子他不卖了。

  法院经过审理后认为,在居间人想将这笔意向金打入其账户时,卖家提前通知居间人停止支付,卖家实际上并未收取定金。因而法律上的定金罚则在买卖双方之间并不适用,依照相关法律规定,法院驳回了王强的诉讼请求。

  律师点评:定金合同成立需同时满足两个条件

  胡增冬:浙江三道律师事务所律师

  根据《中华人民共和国担保法》及其司法解释的规定:定金合同从实际交付定金之日起生效。收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的,定金合同不生效。

  因此,定金合同成立需同时满足两个条件,一方完成支付,另一方完成收受,缺乏任何一个条件,定金合同便不能成立。

  本案中,王强与卖家之间是通过居间人(中介公司)进行交易。王强虽然将10万元“支付”至居间人的银行账户内,但缺乏接受定金方即卖家的“收受”,所以买家的支付行为不能视为定金的交付。

  因此,买卖双方的情况无法适用“定金罚则”(指给付定金的一方不履行约定的债务,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应该双倍返还定金),据此,法院判决驳回了王强的诉讼请求。

  在此也提醒购房人,在房产中介居间达成的房屋买卖过程中,涉及定金支付时,购房人可以直接转账给卖方,或者以现金交付立字据的形式表明卖方已收受,定金合同成立。这样当出现不利情形时,一方可以采取定金罚则约束另一方。本报记者江嘉宜

 

原标题: 卖家违约,为何买家无法得到赔偿

标签: 维权 浙江在线台州频道 责任编辑: 赵静
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