出招借“双十一”快速去库存

　　6日，远洋地产宣布将与京东集团旗下互联网金融平台展开合作，双方协议，在“双十一”期间，以互联网金融众筹的方式，针对远洋地产在全国12个城市的25个项目近万套房源进行营销尝试以消化库存。

　　据远洋地产负责此次众筹项目的人士介绍，不同于过往房地产企业与互联网合作以区域、项目为单位的小范围试水，远洋地产旗下项目均参与到跨界众筹当中，计划让利超过亿元。

　　据了解，此次活动主要包括两方面的众筹，一是“没钱买房帮你凑”，二是“有钱买房帮你省”。优惠活动将从11月11日起开始，持续到12月初结束。其中，北京共有远洋新天地、远洋天著、远洋春天著和远洋傲北四个项目参与。

　　远洋地产方面透露，此次京东众筹平台上的房源均以众筹产品形态出现，并非直接在线上销售。可能的一种形式是：各房源为一定折扣的众筹产品，用户交纳一定的金额支持该项产品，达到设定的规模后，即表示该项产品众筹成功。

　　众筹成功后，京东会将用户之前交纳的金额返还给用户，再向用户发放条形码，让用户去线下购房。

　　借助“双十一”推盘去库存的不仅仅是远洋地产。3日，中化集团旗下方兴地产和某房产网站正式宣布，即日起启动“11·11光盘节”活动，双方将在全国11座城市22个项目推出主要针对老业主的线上线下多形式优惠活动，总优惠金额达3.3亿元。

　　此外，某房地产网站已经在北京、上海、广州等19个城市率先启动“首届房产双十一购房季”线上预订。包括万科、保利、华润、首开、首创等超过50家房企近100个项目。

　　对此，业内人士指出，持续超过半年的低气压市场对部分房企造成了较大影响。对于房企来说，不管什么形式的促销，其目的都是为了加速去库存。

　　远洋地产就是一例。因面临较大库存压力，甚至因库存突增，遭到了评级机构瑞信的评级下调。瑞信表示，远洋地产上半年的存货按年增60%，其预售的销售率一直较低，潜在改善前景不足，评级由“跑赢大市”降至“中性”。

　　在此影响下，远洋地产5日发布公告，为剥离非核心业务，销售较慢、毛利率较低或位于三线城市项目，将出售一批位于大连、杭州、秦皇岛、青岛的项目公司，以减少存货，共套现28.24亿元。

　　压力负债再度大幅提升

　　房企一改之前强势主动抛出各类诱惑的背后，是其面临的多重压力。

　　10月底，被称之为房企最差三季报报告单已经全部交出，A股144家上市房企三季报营收整体增速从去年的36.78%大幅下滑至9.78%，净利增速也从增长33.17%转为下降8%，为13年来首次出现负增长，与此同时，库存高企达到2.3万亿元高位，同比上涨21.05%。

　　净利润方面，统计显示，前三季度144家上市房企共实现归属母公司净利润458.92亿元，同比去年的498.77亿元下降7.98%，是近13年来首次下降。其中，21家房企净利润为负值，天津松江、金丰投资净利润分别为-3.45亿元和-2.32亿元，珠江地产净利润为-1.19亿元。与此同时，获得利润的企业相对于2013年来说也下降明显。金地集团前三季度净利润4.45亿元，同比下滑39%，招商地产下降37.8%，华丽家族下滑更高达87%。

　　销售缓滞也导致库存一路攀升。据统计，今年一季度末144家房企库存为2.098万亿元，到今年上半年末时库存额增至2.201万亿元，而到了三季报，144家房企库存额再增1200多亿达到2.31万亿元。库存额环比增幅5%，而同比增幅达到21.5%，明显快于营业收入和净利润增长。具体来看，144家企业有142家企业库存同比上升，从绝对额来看，“招保万金”四大金刚依然库存量最大，分别达到3512亿、2750亿、943.5亿和862亿元，合计达到8068亿元，占到全市场的35%。首开股份、华夏幸福、金科股份、金融街、中南建设、荣盛发展六家企业的库存额也都在500亿元以上。从库存增加比例来看，最高的则为海德股份，其去年三季末仅有2304万元库存，而今年三季报突增至1.64亿元，一年时间飙升6倍多。泰禾集团、金宇车城、中房地产等5家企业库存同比也增加一倍以上。

　　负债则再度大幅提升。房企三季度总负债达2.4万亿元，较2013年同期1.99万亿元上涨20.6%，较2014年上半年1.6万亿元相比上涨幅度更是高达50%。其中，万科和招商地产负债均超过1000亿元，分别为4137.91亿元、1046.76亿元。负债率方面，144家房企最新资产负债率达到76.04%，同比去年三季报时的75.42%上升0.62%。具体看，有31家企业资产负债率超过80%，珠江控股更是高达98.7%，高新发展也达95.3%。此外，天津松江、京投银泰、鲁商置业、实达集团、阳光城也均超过90%的最高警戒线。

　　谨慎未来重在维持资金链

　　CRIC研究中心发布第四季度房地产经理人信心指数显示为49.82，环比下降1.26点。指数已呈三连跌，本季更是近两年来首次落于50下方，开发企业经理人对2014年四季度的信心再一次出现回落。

　　丁祖昱指出，四季度地产经理人信心指数不但继续下滑，而且已经跌落至景气区间下方，这种情况也是近两年来首次发生。这显示出，随着当前行业调整不断加剧，整个行业心态趋于悲观，谨慎情绪占据主导。

　　现阶段房企除库存压顶外，还面临融资难题。日前，雅居乐地产控股有限公司公告宣布，公司原定于2014年12月到期的4.75亿美元贷款中的2.65亿美元(相当于20.56亿港元)已获得银行同意将贷款期限延长12个月。此外，雅居乐经所需贷款人同意，对其26.65亿港元定期贷款信贷及30亿港元绿鞋期权的融资协议部分条文做出修订，将就公司管理层违约事件条款订立补充协议。

　　虽然雅居乐对上述即将到期的贷款作了紧急处理，但到明年6月底，其仍面临着高达116亿元的到期债务。

　　而雅居乐并不是唯一一个面临巨额债务偿还的房企。统计显示，2014年全年预计共有451只集合房地产信托项目到期，到期规模破千亿，其中过半到期项目集中于下半年。

　　高额债务面前是融资难度的加大。据北京中原地产研究中心统计数据显示，截至10月底，年内房企海外融资总额突破311亿美元，但这个数字仅接近2012年房企赴海外融资全年金额的50%。

　　对此，中原地产市场总监张大伟表示，现阶段在开发贷仍未放开的同时，美国QE3退出，房企海外融资遇阻，房企资金压力不言而喻。

　　央行最新数据显示，第三季度房地产贷款余额16.74万亿元，同比增18.2%，较上季末降低1个百分点。与此同时，美联储宣布从11月起结束量化宽松政策。房企海外融资难度上升或是不争的事实。

　　业内人士指出，现阶段虽然有房企抄底拿地，但房企应注意的是强化自己资金链的粘度，将一切放在可控范围内，以免造成不可收拾的局面。