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　　因城因地、分类指导、行政退出、淡化房价——或许这就是2014年房地产行业的关键。

　　2014年房地产市场调控将“因城因地、分类调控”的信息，已经在李克强总理的口中得到明确，这也是过去一周行业关注的热点。

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　　3月13日，国务院总理李克强“两会”记者会上明确表示：“对于合理的自住需求，也要有相应的政策支持，包括增加普通商品房供应。对房地产市场则是要因城因地分类进行调控，抑制投机投资性需求，重在建立长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。”

　　最新一则消息显示，住建部今年已经不再要求地方政府上报并向社会公布年度房价控制目标，这一信号也被认为是行政性调控手段开始退场的序幕。作为过去数年的调控手段之一，住房和城乡建设部从2009年开始要求地方政府上报并公布年度房价控制目标，并对未完成房价控制目标的城市主要行政负责人进行约谈或处罚。

　　事实上，从去年底十八届三中全会以来，新一届中央政府对于房地产市场调控的态度就已经越来越清晰。根据此前资料可知，习近平总书记在去年10月29日作了“坚持市场化改革方向”的讲话，与“房价合理回归”的调控方向不同的是，习近平的讲话未提及房价，更未说要抑制房价，强调的是政府在增加住房供给方面的责任以及住房领域市场化改革和经济功能。分析认为，这也是新一届中央政府看待房地产市场的政策基调。

　　直至2014年“两会”期间，住建部部长姜伟新透露“双向调控”这一关键词，以及其后住建部对“双向调控”给出了“分类指导”的官方说法后，新一届政府的房地产政策思路也终于浮出水面。

　　所谓双向调控亦或分类调控，即一线城市和其他楼市库存大的城市，分类给出不同的指导方针。对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出。而对于库存量比较大的城市，要控制供地结构、供应结构。

　　住建部副部长仇保兴的解释更为形象，就是“提出分类调控，实际上就是不能开一个药方大家都治病，必须分类。”

　　分类调控的依据之一是房地产市场分化非常严重，而这也涉及房地产行业都在关注的“回归一二线”问题。

　　中国房地产业协会副会长朱中一在2014观点年度论坛上接受观点地产新媒体采访时则表示，分类调控一方面增加保障性住房和普通商品房以及用地的供应，同时抑制投机、投资，这是前几年的政策的连续性。

　　朱中一称，从2012年开始，房地产市场有些特点逐步显现出来了，而且2013年更加明显，2014年以后这些特点将会延续。其中重要的一点就是，城市之间差异性在逐步拉大，所以现在就提出，按照城市来分类调控，特别像北上广深这些城市要继续原有政策，严格执行限购政策，同时要增加突然供应。有一些供大于求的城市，尤其是明显供大于求的城市，

　　确确实实可能面临着市场下一步的压力，则要采取不同的分类指导政策。

　　因为市场在分化，区域之间城市在分化，朱中一认为，分化跟企业的投资有点关系，2010年一线城市和部分二线城市出台了限购政策，有些大企业到了三四线城市，造成三四线城市开发过量，但是三四线城市消化能力弱，有的城市人口外流，就出现过剩的情况。这说明，地方政府过度依赖房地产，另外，企业对当地市场的判断也有问题。现在的情况，面对市场的分化，将来的政策肯定是分类调控。

　　因此，朱中一建议，房地产企业一定要独立判断市场，不能跟风。另外，对于拿地王一定要慎重，一定要判断市场、判断产品，而且一定不要盲目地拿高价地。在这种情况下，企业怎么样更加理性，更加分析政策，分析各个地方市场化的情况非常重要。

　　而对于2014年的房地产市场，朱中一很明确地指出，2014年以及今后一个时期，房地产的走势肯定是向着更加平稳的、理性的方向发展，不可能像去年那么火。

　　与此相对应的是，著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮在2014观点年度论坛发表演讲时也表示：“未来10年，中国的房地产市场仍然是全世界规模最大和增长速度最快的房地产市场。”

　　结合分类调控的思路，我们已经可以隐约发现今后房地产行业很长一段时间的发展趋势，而企业也就是要从这里面发现有用的信息，并作出有利于企业发展的决策。

　　因城因地、分类指导、行政退出、淡化房价——或许这就是2014年房地产行业的关键。