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　　伴随着楼市调控的深入，刚性需求置业者成为楼市的绝对主力，而刚需人群既包括了首次置业的消费者，也包括了一部分想要换房的人群。与首次置业者不同，这部分想要换房的人群并不缺少住房，也不急于购入新房，相比首次置业者更加有耐心。

　　另一方面，与首次置业者“毫不顾忌”的置业心态相比，当遇到合适的机会，改善型需求置业者如何才能顺利换到大房子也是个难题。

　　换套房子享受生活

　　随着市民对生活品质要求的提高，升级置业也成为刚性购房需求中的一支力量。以小换大、以旧换新的人群不在少数。

　　陈先生6年前在枫南小区购入一套二手房，房子不大，但是小区环境还不错，特别是生活十分方便。这几年，周围的朋友同事都搬进了新居，陈先生家的换房也提上了议程。

　　女儿快上高中，一直寄宿，不用过多考虑上学的问题，陈先生也想这一次换房换到环境更好的小区，也许会在那里养老。本着这种想法，陈先生的看房过程也并不太紧张，反而有些随缘的感觉。他曾经好几次到过一些朋友的家里，看中了那里的环境，但是大多数都没有好的房源，价格也涨得比较高，没有拿定主意，现在他觉得房源的选择突然一下子多了起来。

　　“最近很多楼盘发来的促销短信让我觉得好像机会来了，所以现在看房的兴趣比较大。”陈先生说，最近常常带着一家老小去看房，目标很明确——大开发商大楼盘大户型。“房子倒是看得差不多了，只是还有个小问题，因为是买二套房，贷款利率有点划不来。”陈先生希望可以早点买到合适的房子，好好装修一下，提升家人的生活质量。

　　在利率和房价之间权衡得失

　　和陈先生面临的问题一样，对于很多改善型需求置业者而言，要买的新房大多数是二套房，目前的利率需要上浮，这也让许多的消费者止步不前。

　　“不过这个问题也要具体情况具体对待。”对此，业内人士认为，虽然利率上浮大大增加了利息支出，但是大部分换房的置业者，在资金实力具备的情况下，都会有提前还贷的计划。因为提前还贷能减少利息支出，实际支出的利息将远远低于足期还款。因此，在计算利息支出的时候，一定要考虑到这个因素，确定实际的利息支出，然后和现在可以享受到的房价优惠作比较，这样也许更适合当下消费者的习惯。

　　承受能力更强的换房者，在置业升级的时候还应该更全面更长远地考虑到未来利率变动和房价涨跌之间的趋势，根据自己的实际经济承受力和未来的收入状况，确定一个可行的还款计划之后，再来仔细计算房价和利息，决定购房时机。

　　先买新房再卖旧房更稳妥

　　另一方面，在置业升级的过程中，难免会面临资金难题，大多数的人都是想卖掉旧房买新房，怎样做才更稳妥呢?

　　记者近日走访发现，对于大部分有换房意愿的工薪族来说，资金这道门槛还是有点难以越过。即便是有着较强的房贷承受能力，但是换新房需要拿出大笔资金来，加上装修费用等，换房依然不是件轻松的事。而换房者拥有的优势是，升级置业的换房者通常都有一套住房，可以在市场上变现，从而获得新房的首付款，这样也会大大减轻首付的压力。

　　对此，二手房中介人员表示，目前，购房已到了比较合适的时机，但是卖房却未必是好的时候。因此，现在要换房的客户最好是先买再卖，这样可能更划算，也更稳妥。

　　如果为了买新房现在低价出售旧房，在等新房的期间，家庭居住和生活都会受到较大的影响，这样并不合适。

　　在“资金缺口”比较小的情况下，新房的首付款可以通过亲友之间的短期拆借，或者是其他财产的短期抵押获得，在行情较好的时候再出售旧房。

　　而在旧房出售的时候，也要有个好心态，不能一味追高，要根据市场的实际情况报价，争取早日成交，实现轻轻松松换新房的愿望。

　　置业升级，“软件”考量不能少

　　大部分改善型需求置业者追求的是更加舒适的生活，希望和此前居住的房子相比，新房品质有大的提升。在这个时候，大部分的消费者都会更多关注小区的硬件设施，比如房子面积有多大、好不好用，园林绿化做得好不好，小区内外环境好不好……这些考虑固然必不可少，但是对于置业升级的消费者而言，“软件”的考察也是一个重要的环节。

　　一个舒适的居住环境的营造，只有好的硬件是不够的，还要有好的物业服务，入住之后，小区的居住环境和配套设施的维护才会更有保障，让业主始终能享受到品质稳定的服务。所以换房的消费者应该要花更多精力关注入住后小区物业管理的服务水平，以及小区内各种公共配套设施的规划是否合理。

　　如果不想入住几年后小区变成一个大的停车场，就要关注一下小区是否规划了足够多的车位;如果考虑到孩子和老人在小区内行走的安全性，就要看是不是安排了合理的人车分离的路线;如果不想在上下班高峰期抢电梯，就要看电梯的配置够不够用……换房，不只是房子升级，更要生活升级。